W ciągu ostatnich pięciu lat ceny nieruchomości wzrosły o około 40%. Jednocześnie drastycznie wywindowały opłaty za energię elektryczną, ponoszone przez przeciętne gospodarstwo domowe. W dobie różnorakich kryzysów wzrasta popularność domów energooszczędnych, a nawet pasywnych, czyli takich, które zużywają minimalną ilość energii. W ich budowie specjalizuje się jedna ze spółdzielni mieszkaniowych na pograniczu Śląska i Małopolski.
Przedstawiciele Stowarzyszenia Ekologicznego EKO-UNIA i Zielonego Instytutu pojechali na miejsce i porozmawiali z osobami wychodzącym naprzeciw trendom, które łączą dbałość o środowisko z oszczędnościami dla budżetu domowego i stają się standardem w całej Unii Europejskiej, która dąży do neutralności klimatycznej.
Pasywnie nie oznacza drożej, niż klasycznie
Spółdzielnia Mieszkaniowa „Enerbud” działa na rynku od 13 lat. Do użytku oddała już kilkanaście jednorodzinnych domów pasywnych na dwóch osiedlach w Jaworznie. Większość tych domów ma pompę ciepła i fotowoltaikę. Już niedługo do dorobku spółdzielni dołączy pierwszy wielorodzinny budynek w standardzie pasywnym. Jak mówi Dariusz Szwed z Zielonego Instytutu, spółdzielnia uspołecznia proces inwestycyjny i energetyczny.
– Domy pasywne z niezrozumiałych powodów nie są jeszcze w Polsce bardzo rozpowszechnione. Słyszę na ich temat sporo mitów i niedopowiedzeń. Tymczasem one są wybitnie energooszczędne – mówi Agnieszka Niechciał ze Spółdzielni Mieszkaniowej „Enerbud” w Jaworznie.
Z jakimi przekłamaniami mierzy się branża? – Na przykład niedawno byliśmy na lokalnych targach budownictwa. Usłyszeliśmy tam, jak ktoś reklamuje swoje domy z keramzytu – to jest już mocno wyeksploatowany temat, jako budynki energooszczędne. Gdy zaczęliśmy pytać o poszczególne współczynniki, okazało się, że te domy wcale nie są tak energooszczędne. Przysłowiowy Kowalski tego nie dostrzeże, bo nie zna się na technicznych detalach – i uwierzy, że dzięki takiemu domowi zaoszczędzi sporo na energii.
– Niektórzy, w tym deweloperzy, nadal twierdzą, że absolutnie się nie opłaca budować domów pasywnych. To jest przekłamanie. A my, działając w Spółdzielni i budując domy ściśle pasywne – jednorodzinne – i w tej chwili także oddając nasz pierwszy budynek wielorodzinny, udowadniamy, że to się opłaca. Taka budowa nie wychodzi drożej niż klasyczne budownictwo.
Grzegorz Pawełczyk, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Enerbud” w Jaworznie, certyfikator i audytor energetyczny: – Udowodniliśmy w praktyce, że koszty budowy domów pasywnych nie są wyższe niż koszty budowy tradycyjnych. W tej chwili nie opłaca się budować tradycyjnych domów – jest to po prostu irracjonalne.
Ogrzewanie podłogowe zamiast ciepła z sieci
Agnieszka Niechciał określa koszty eksploatacji domu pasywnego „niewspółmiernie niższymi” niż utrzymanie klasycznej nieruchomości. – W Jaworznie przy ul. Azot postawiliśmy budynek wielorodzinny. My z premedytacją nie podciągamy tam ciepła miejskiego, bo nasze wyliczenia jednoznacznie wskazują, że przy ogrzewaniu podłogowym, elektrycznym, które zaimplementowaliśmy w tym budynku (a poza tym są tam dodatkowe urządzenia i specyficzny system budowy), rachunki za ogrzewanie mogą być nawet około 10 razy mniejsze.
Prezes Spółdzielni, doświadczony certyfikator, wykonał konkretne obliczenia w tym temacie. Więc z czym to w ogóle porównywać, prawda?
– Po prostu nikt nie wierzy, że dom pasywny zużywa tak mało energii. Poziom świadomości o domach pasywnych jest bardzo niski. Mamy nadzieję, że ona będzie wzrastać – mówi Pawełczyk.
Jakie warunki musi spełniać dom pasywny? Są to przede wszystkim:
- bardzo dobra izolacja zewnętrzna,
- stolarka również w stanie pasywnym,
- montaż stolarki ma być „ciepły” i szczelny,
- eliminacja wszystkich mostków termicznych (miejsc ubytku ciepła),
- wentylacja nie grawitacyjna, a rekuperacją pozwalająca odzyskać nawet 90 proc. ciepła.
Wyobraź sobie mieszkanie, w którym roczne koszty ogrzewania nie przekraczają 1000 zł 🔥💡
— EKO-UNIA (@EkoUnia) September 16, 2025
Brzmi nierealnie? A jednak to codzienność mieszkańców budynków pasywnych w Jaworznie.
„W budynku, w którym ja mieszkam – 180 m² bliźniaka – ten parametr zużycia energii jest na poziomie 9.… pic.twitter.com/GI2R873HRs
Jak tłumaczy, 75% strat energii w dobrze izolowanym budynku, wynika właśnie z wentylacji grawitacyjnej. Jest na to sposób – rekuperacja. – Dzięki niej możemy obniżyć zużycie energii użytkowej do mniej niż 15 kWh/m2/rok. I to jest standard budynku pasywnego.
– W naszych budynkach my ten parametr osiągamy bez problemów. W budynku, w którym ja mieszkam, czyli 180m2 bliźniaka, ten parametr jest na poziomie 9. Natomiast w budynkach wielorodzinnych, które wybudowałem, w mieszkaniach środkowych – jak to się mówi – najcieplejszych, parametr jest na poziomie 6.
Mieszkańcy takich lokali płacą za energię 600 złotych rocznie. – Mogę płacić za ogrzewanie na prąd, jeśli to będzie na tym poziomie. Jeżeli pójdziemy w tym kierunku, zyskamy bardzo dużo.
Choć wszystko tu jest na prąd, mieszkańcy nie muszą obawiać się opłat. Izolacja i rekuperacja z odzyskiem energii oraz ogrzewanie elektryczne sprawiają, że rachunki za energię są niskie.
– Mamy zrobione ogrzewanie podłogowe i dzięki temu, że jest to budynek pasywny, nie przeraża mnie i innych nie powinno przerażać, że będzie tu ogrzewanie elektryczne. W takim jednym mieszkaniu roczne koszty ogrzewania będą na poziomie około tysiąca złotych – mówił Pawełczyk. – Doświadczenia i wyliczenia pokazują, że to się po prostu opłaca.
Uwaga na certyfikaty energetyczne
W budynku wielorodzinnym jest 12 mieszkań, z czego większość jest już sprzedana. Kupujący zadają bardzo dużo pytań, głównie o opłaty i stosowane technologie.
– Niestety, duża część certyfikatów energetycznych dotyczących nieruchomości, jest sfałszowana. Takie są realia na polskim rynku – przestrzega Agnieszka Niechciał i zaleca ostrożność oraz konsultację ze specjalistami.
Potwierdza to Grzegorz Pawełczyk. – My nie obawiamy się żadnych testów kontrolnych. Dowodem na to jest fakt, że oferując nasze lokale na sprzedaż, mówimy potencjalnym klientom: jeżeli stwierdzisz, że certyfikat jest nierzetelny, to obniżamy Ci cenę o 20%. Nikt nie daje takiej gwarancji.
Spółdzielnia zamierza zarejestrować swój pasywny budynek wielorodzinny jako OSE, czyli obywatelską społeczność energetyczną, promując energetykę społeczną. – Musimy dać wyraz energetyce zawodowej, żeby zaczęła się z nami liczyć. Chcemy wytwarzać, sprzedawać i dystrybuować energię elektryczną. Teraz jesteśmy przez nią deklasowani – mówi przedstawicielka spółdzielni.
Dlaczego warto zainwestować w pasywną nieruchomość? – Szukamy, zachęcamy i zapraszamy kolejnych Inwestorów oraz Członków Spółdzielni do budowania razem z nami, dlatego że budownictwo pasywne to jest budownictwo przyszłości, a budując ze Spółdzielnią, budujesz oczywiście taniej, niż deweloperzy, budujący na wolny rynek. Dlatego każdy Inwestor u nas wygrywa.
– Warto o tym pamiętać właśnie w czasach coraz droższej energii i wysokich rat kredytów. Mieszkając w takim pasywnym budynku, co miesiąc oszczędzamy wiele na opłatach za energię – zapewnia.
Obejrzyj rozmowę
Artykuł powstał dzięki projektowi realizowanemu w ramach Inwestycji G1.1.4 Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększenia Odporności: Wsparcie dla instytucji wdrażających reformy i inwestycje w ramach REPowerEU